救市一年，清遠(yuǎn)樓市有何變化？銷量超去年，庫存壓力未減

發(fā)表時間： 2015-12-10 00:00 來源：清遠(yuǎn)第一房網(wǎng) 　　

速讀:自從去年9月底推出救市政策之后，這一年來，不斷有新的樓市新政出臺，也刺激著清遠(yuǎn)樓市銷量的回升，如今新一輪救市似乎箭在弦上。令許多人疑惑的是，商品房銷量回升，但庫存壓力沒有明顯下降。救市一年來，樓市發(fā)生怎樣的變化，先來看看數(shù)據(jù)。

▶▷銷量回升 價格持續(xù)下降

自從去年9月底推出系列樓市刺激政策之后，清遠(yuǎn)樓市開始復(fù)蘇。僅今年10月一個月，商品房網(wǎng)簽銷售面積達到32.42萬平方米、3290套，分別同比增長40.29%、46.16%，均創(chuàng)月銷售量歷史新高。而今年前10個月，商品房網(wǎng)簽成交量達到262.60萬平方米、27092套，創(chuàng)歷史新高，分別同比增長37.68%、47.14%。

據(jù)清遠(yuǎn)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局提供的住宅成交備案數(shù)據(jù)來看，近一年來，商品住宅成交量整體上成上升態(tài)勢，尤其是去年9月之后，增長最為明顯。商品住宅的成交均價則一直呈現(xiàn)下降態(tài)勢：均價從去年1月“6字頭”回落到如今的“4字頭”。

業(yè)內(nèi)人士分析，從去年開始，開發(fā)商的降價策略終于換來了成交的放量，也回流了大筆資金：今年前10月的銷售總額已經(jīng)超過去年全年，接近歷史峰值，僅次于2013年。

▶▷銷量已超去年 庫存壓力未明顯減小

據(jù)清遠(yuǎn)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，今年前10月商品房銷售量已經(jīng)超過去年全年，商品房銷售面積比去年全年增長6.70%，銷售套數(shù)增長15.09%。然而，市場并未感受到庫存壓力明顯下降。

那么，清遠(yuǎn)庫存量究竟有多大？官方公布到去年底市區(qū)（僅包含清城區(qū)和高新區(qū)，下同）商品住宅庫存面積達571萬多平方米，去年市區(qū)住宅銷售面積不到230萬平方米。為了方便更好理解清遠(yuǎn)庫存壓力情況，本報做如下數(shù)據(jù)對比。



清遠(yuǎn)從2009年到今年10月的近7年，市區(qū)商品住宅銷售套數(shù)約125431套，在此期間，新建商品住宅套數(shù)約163632套（以清遠(yuǎn)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局發(fā)放的預(yù)售許可證數(shù)據(jù)為準(zhǔn)），按此計算尚有38201套待售。目前清遠(yuǎn)市區(qū)常住人口約80萬。按照上面數(shù)據(jù)計算，市區(qū)平均不到7個人擁有一套住房；按照總供應(yīng)量計算，不到5人就擁有一套住房。

此7年間，廣州商品房銷售約60多萬套，按常住人口1300萬算（實際不到1300萬），平均每20人擁有一套住房。

7：1和20：1，兩相對比，清遠(yuǎn)市場需求的潛力在短時間內(nèi)得到爆發(fā)似乎比較困難。當(dāng)然這只是靜態(tài)算法，沒有包含清遠(yuǎn)其他縣市區(qū)及珠三角客戶群，但廣州也沒有包含其他城市人群，相對而言，廣州的吸引力，清遠(yuǎn)很難匹敵。

■地產(chǎn)周評:庫存壓力還得靠時間來消化

最近，關(guān)于房地產(chǎn)救市的聲音再起，直接源于中央領(lǐng)導(dǎo)層面持續(xù)對房地產(chǎn)去庫存的表態(tài)，而近日更有媒體報道國務(wù)院將出臺房貸利息優(yōu)惠政策，據(jù)說最高省45%。救市消息是否能兌現(xiàn)暫未可知，也不是筆者關(guān)注的焦點。

關(guān)于救市，一個最直接的理由是庫存積壓太大。據(jù)國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，到今年10月末，商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米。兩年以來，全國待售面積增加了23996萬平方米，上漲了54%。

但是我們發(fā)現(xiàn)，一二線城市的庫存壓力似乎并沒有想象那么大，因為自去年9月底以來，在一系列的政策刺激之下，北上廣上半年商品房銷售超過兩位數(shù)增長，房價也大幅增長，其中上海商品住宅價格增長了17.19%。

相反，三四線城市庫存壓力似乎并未明顯緩解。數(shù)據(jù)顯示，1—10月份，非重點城市商品房銷售面積增速比1-9月份回落0.4個百分點，拉動全國商品房銷售整體下行。以清遠(yuǎn)市區(qū)（僅包含清城區(qū)和高新區(qū)，下同）為例，今年前10月商品住宅銷售量已經(jīng)超過去年全年，但房價卻一直處于下降態(tài)勢：從去年1月6字頭一直回落到今年10月的4字頭。到如今還有很多3字頭房源，甚至有開發(fā)商以2字頭進行促銷。

即便如此，市場整體庫存量沒有明顯下降，依舊保持去年底的水平。說明新增貨量也沒有明顯下降。這又是為何？其實很容易理解，類似清遠(yuǎn)這樣的三四線甚至四五線城市，近幾年來，地方政府急速推進城市化，城市開發(fā)四面開花，即便最近一年地方控制住宅土地出讓，但市場上仍有足夠的土地可以供開發(fā)，因此，短時間內(nèi)用減少土地供應(yīng)的辦法很難對供貨市場產(chǎn)生直接作用。

救市常用的方法都用了，救市的力度并不比六七年前弱，這是市場普遍公認(rèn)的一個道理。地方政府也在不遺余力救市，公積金招數(shù)用完了，甚至連公務(wù)員購房現(xiàn)金補貼都用了，作用并不明顯。

從需求角度理解，我們以清遠(yuǎn)和廣州的一組數(shù)據(jù)對比為例，或許可以看到清遠(yuǎn)住房消費市場疲軟的原因：目前市區(qū)常住人口80余萬，而2009年到今年10月，市區(qū)商品住宅成交套數(shù)約125431套，按此算，平均不到7個人一套房；在這期間共新建商品住宅套數(shù)約163632套，也就是說約不到5人有一套房。而廣州這7年間商品房銷售約60多萬套，按1300萬人口算（實際不到1300萬），平均每20人一套房。

其實，以清遠(yuǎn)現(xiàn)有的人口來算，和歷史對比，如今銷售量已經(jīng)處于最高位，這也是很多三四線城市共同現(xiàn)象。因此，要有效消化三四線城市的庫存，就必須要增強它們對周圍人口的吸引力，這可并不是短時間可以解決的。

或許只有靠時間和大環(huán)境改變來改變目前的困境，能存活下來的房企，在困境中還能實現(xiàn)高速增長和擴張的房企，才是真正的強者。從另外一個角度看，這何嘗不是一種好事呢？新常態(tài)下，淘汰本該淘汰的一些企業(yè)，以此提升整個產(chǎn)業(yè)的質(zhì)量、品質(zhì)，改變整個行業(yè)以前被扭曲的形象。

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