清遠(yuǎn)郊鎮(zhèn)超級(jí)大盤入住率僅一成

發(fā)表時(shí)間： 2014-01-15 00:00 來(lái)源：清遠(yuǎn)第一房網(wǎng) 　　

近年來(lái)，隨著廣清一體化進(jìn)程加快，清遠(yuǎn)因?yàn)楠?dú)特的地理、環(huán)境和相對(duì)廣州較低的房?jī)r(jià)優(yōu)勢(shì)，眾多投資客蜂擁而至，越來(lái)越多的房企瞄準(zhǔn)廣州等清遠(yuǎn)市外地區(qū)的購(gòu)房群。

在此背景下，清遠(yuǎn)市區(qū)郊鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，萬(wàn)科、恒大等一批全國(guó)知名地產(chǎn)巨頭陸續(xù)入駐郊鎮(zhèn)，房地產(chǎn)的開發(fā)速度和開發(fā)量成倍增長(zhǎng)：僅2013年清遠(yuǎn)市區(qū)南部郊鎮(zhèn)新推出的住宅貨量是2012年的3倍多，同時(shí)占了清遠(yuǎn)市區(qū)新貨總供應(yīng)量4成！洋房?jī)r(jià)格和清遠(yuǎn)市區(qū)相當(dāng)，有的超過(guò)7000元/平方米，超過(guò)市中心大多數(shù)樓盤。

外地購(gòu)房者越多，可為清遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了充足資金，促進(jìn)清遠(yuǎn)城市開發(fā)建設(shè)，但是，入住率低、房屋長(zhǎng)期閑置、空置等問(wèn)題也開始出現(xiàn)，空城、鬼城等一些二三線城市出現(xiàn)的問(wèn)題在清遠(yuǎn)也開始被討論。

為摸清這些問(wèn)題，南方日?qǐng)?bào)記者從2013年12月開始進(jìn)行了長(zhǎng)達(dá)1個(gè)月的調(diào)查。并于今日起在《南方日?qǐng)?bào)·清遠(yuǎn)觀察》推出系列專題報(bào)道，希望引起各方的注意，并提早做好謀劃，防止空城、鬼城。

本期我們主要將目標(biāo)聚焦在清遠(yuǎn)市區(qū)周邊的郊鎮(zhèn)，實(shí)地調(diào)查日期選擇在星期六下午到晚上——據(jù)了解，以外來(lái)購(gòu)房者為主的盤大多數(shù)是為度假、養(yǎng)老、投資等需求，業(yè)主周末才回清遠(yuǎn)度假。

亮燈率低 夜晚如“鬼城”

去年12月7日晚上7：00從清遠(yuǎn)市區(qū)新城出發(fā)，下廣清高速龍?zhí)脸隹诤笤傺刂〉?53線總共行程約40分鐘后，便可遠(yuǎn)遠(yuǎn)望見當(dāng)晚第一個(gè)目的地：清遠(yuǎn)北部萬(wàn)科城。

遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，隱隱約約數(shù)十棟高樓聳立在漆黑的荒山野嶺中。記者隨意報(bào)了一個(gè)樓層號(hào)即被放行進(jìn)入社區(qū)，社區(qū)很靜寂，偶爾聽到說(shuō)話聲，雖然不大，卻響徹整個(gè)空曠的社區(qū)。幾個(gè)小商店還在營(yíng)業(yè)，道路兩旁稀稀疏疏停了一些轎車，均是廣州車牌。建筑很高，隨地勢(shì)而建，一眼便可看到，每棟樓只有寥寥幾間房亮著燈。有十幾個(gè)年輕人坐在商店附近座椅上喝酒聊天，不時(shí)有人騎著摩托車進(jìn)出社區(qū)。

據(jù)了解，北部萬(wàn)科城首期2500多套高層洋房，于2012年6月起陸續(xù)交樓，距離記者調(diào)查之日已經(jīng)有一年時(shí)間。社區(qū)商店一名員工告訴記者，通常周五周六人多，但每棟一般只有幾戶入住，另外住了一些建筑公司的員工。

沿著省道253線再向前行駛?cè)镒笥揖褪敲懒趾?、碧桂園假日半島。美林湖洋房還未交樓入住，別墅區(qū)進(jìn)出比較嚴(yán)格，不讓記者進(jìn)入社區(qū)，但從遠(yuǎn)處可以看到，別墅區(qū)上空燈光明顯比萬(wàn)科城洋房區(qū)亮。

今年1月4日晚7：30左右到達(dá)清新龍頸恒大金碧天下時(shí)天已經(jīng)漆黑，記者驚訝地發(fā)現(xiàn)，社區(qū)道路沒(méi)開一盞路燈，偌大社區(qū)一團(tuán)漆黑，伸手不見五指。社區(qū)商業(yè)區(qū)，一個(gè)小超市還在營(yíng)業(yè)，生意不錯(cuò)。旁邊還有一個(gè)二手房的中介公司、裝修公司，不過(guò)其他商鋪依舊空置，門上貼著招租電話。

好不容易辨別出別墅區(qū)，但難見一間房屋有燈火。洋房區(qū)也一樣，因?yàn)樘?，看不到樓?hào)，四棟樓，小高層，總共只有5個(gè)房間有微弱的燈火。在社區(qū)遇到住在一樓的一劉姓住戶，是這里的業(yè)主，他說(shuō)當(dāng)晚社區(qū)停電，“平常一般不會(huì)停電，但到了夏天，下大雨和打雷天氣常停電。” 劉先生說(shuō)，退休后從2011年就搬過(guò)來(lái)居住，閑來(lái)無(wú)事在家里開了個(gè)小賣部，為一些租戶、度假者提供生活必需品。不過(guò)，日常在這里住的人很少，他身邊的朋友也有在這里買房，雖然有恒大皇馬足球?qū)W校，但房屋難租賃，平時(shí)空置著。

九成以上為廣州購(gòu)房客

“我現(xiàn)在退休了，廣州空氣不好，清遠(yuǎn)環(huán)境好，到廣州一個(gè)多小時(shí)就可以到，很適合養(yǎng)老。”已經(jīng)在清新恒大金碧天下居住一年多的劉先生說(shuō)，他在廣州的同事、朋友很多在這里買了房，都只是一個(gè)目的：用來(lái)養(yǎng)老。實(shí)際上，劉先生道出一部分購(gòu)房者的買房理由：養(yǎng)老。

除了養(yǎng)老，還有用來(lái)休閑度假、投資。劉先生說(shuō)，平時(shí)星期一到星期四，社區(qū)人很少，到了星期五、六，有很多從廣州開車前來(lái)度假的。

不過(guò)，近年廣州客戶前來(lái)買房的剛需比例越來(lái)越大。廣州資深房地產(chǎn)專家韓世同研究發(fā)現(xiàn)，從2010年底北部萬(wàn)科城開始，各個(gè)樓盤將目標(biāo)瞄準(zhǔn)生活在廣州的“夾心層”，而且購(gòu)房者越來(lái)越年輕化。產(chǎn)品也從原來(lái)別墅開發(fā)轉(zhuǎn)向洋房，甚至以高端別墅為主的美林湖從2011年開始重點(diǎn)轉(zhuǎn)向洋房開發(fā)。調(diào)查的幾個(gè)超級(jí)大盤銷售人員均告訴記者，清遠(yuǎn)以外的購(gòu)房者占9成以上。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，相對(duì)廣州的高房?jī)r(jià)，清遠(yuǎn)房子具有很大吸引力：帶裝修單價(jià)每平方米只有五六千元，僅相當(dāng)于廣州市中心的四五分之一，一套100多平方米的房子總價(jià)在廣州市中心或許付三成首付款還不夠。

韓世同認(rèn)為，近一兩年廣深樓市的限購(gòu)政策、廣清一體化為區(qū)域價(jià)值提升推波助瀾，而環(huán)境好、離廣州近、低房?jī)r(jià)則是最關(guān)鍵因素之一。

為何清遠(yuǎn)人很少到郊鎮(zhèn)去買房呢？陽(yáng)光100芒果TOWN一策劃部負(fù)責(zé)人告訴記者，他們?cè)谌ツ觊_盤前曾做過(guò)一份調(diào)查，只有1成清遠(yuǎn)人有考慮到郊鎮(zhèn)置業(yè)。不來(lái)買房的理由很簡(jiǎn)單，這里是郊區(qū)，而且房?jī)r(jià)不便宜：郊鎮(zhèn)盤洋房均價(jià)超過(guò)5000元/平方米，有的超過(guò)7000元/平方米，和市區(qū)差不多，甚至還高，沒(méi)有了價(jià)格優(yōu)勢(shì)，很難吸引到本地人前去置業(yè)。因此倒逼了這些樓盤將目標(biāo)轉(zhuǎn)向廣州市場(chǎng)。

上班耗時(shí)太長(zhǎng)即使剛需者也暫不打算常住

買房子的人多，房子賣得也很好，但并不意味著房子入住率高。對(duì)于入住率問(wèn)題，郊鎮(zhèn)一知名房企旗下樓盤李姓負(fù)責(zé)人坦誠(chéng)地告訴記者，其社區(qū)入住率很低，只有1成左右。

相對(duì)來(lái)看，別墅區(qū)入住率要高一些。一項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，假日半島、美林湖國(guó)際社區(qū)別墅開發(fā)有六七年，購(gòu)買群體大多數(shù)為企業(yè)主、大企業(yè)高管等，許多用來(lái)休閑度假，周六日很多人會(huì)帶著全家度假。而恒大金碧天下是租房客相對(duì)多一些的樓盤，常住該樓盤的劉先生說(shuō)，有一批家長(zhǎng)在樓盤租房陪孩子在恒大皇馬足球?qū)W校讀書，但因?yàn)榉吭炊?，租金不高，帶裝修家私家電兩房每月七八百元。

近兩三年來(lái)，剛需群體到清遠(yuǎn)買房成為主體，此前的5+2生活模式，逐漸被另一種聲音代替：白天到廣州上班，晚上回清遠(yuǎn)居住。但是現(xiàn)實(shí)卻是：以吸引廣州剛需為主的北部萬(wàn)科城2012年6月開始陸續(xù)交樓數(shù)千套，但稀稀疏疏亮燈情況從側(cè)面印證入住率并不高。

“前不著村后不著店，目前住進(jìn)去，生活成本高，過(guò)些年再考慮是否搬進(jìn)去。”許多受訪者對(duì)于記者為何不入住的提問(wèn)如是回答。

“其實(shí)這些所謂剛需群體對(duì)房子用途比較模糊，不單純是自住，也不單純是投資，現(xiàn)在不會(huì)入住，以后是否入住則要看發(fā)展情況。據(jù)我所了解，許多人有條件的話還是打算回廣州買房。”一知名大盤相關(guān)策劃負(fù)責(zé)人觀察所服務(wù)樓盤購(gòu)房群發(fā)現(xiàn)，距離較遠(yuǎn)仍舊是其最重要的制約因素，自駕成本高，社區(qū)樓巴也不能解決交通問(wèn)題，“目前廣州人上班從家到公司能接受的時(shí)間是一個(gè)小時(shí)左右。即使有樓巴，但從這些區(qū)域到廣州任意地鐵站就要花1個(gè)小時(shí)，再到上班地點(diǎn)通常也要一個(gè)半小時(shí)以上，目前他們還不能接受。”

追問(wèn)

個(gè)盤可容納上10萬(wàn)人口

公共配套能否跟上考驗(yàn)政府

據(jù)清遠(yuǎn)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局?jǐn)?shù)據(jù)，2013年清遠(yuǎn)市區(qū)郊鎮(zhèn)商品住宅供應(yīng)主要集中在5個(gè)大盤：假日半島、美林湖、北部萬(wàn)科城、恒大銀湖城、陽(yáng)光100芒果TOWN，占了郊鎮(zhèn)住宅新增供應(yīng)量的91.65%。

供貨量不但大，各個(gè)盤的體量也大，人口容納規(guī)模大。公開資料顯示中國(guó)美林湖超過(guò)1萬(wàn)畝，目前已經(jīng)推出近1.3萬(wàn)套，其中洋房占了1萬(wàn)套左右，未來(lái)人口容量或達(dá)10萬(wàn)人左右；假日半島近萬(wàn)畝，目前住宅開發(fā)均為別墅，未來(lái)人口容量也有數(shù)萬(wàn)人；北部萬(wàn)科城超過(guò)1000畝，總建筑面積130萬(wàn)平方米，2013年3月底又在該項(xiàng)目附近取得49.31萬(wàn)平方米居住用地；恒大銀湖城首期占地面積近100萬(wàn)平方米，總建筑面積近250萬(wàn)平方米，陽(yáng)光100總建筑面積280萬(wàn)平方米左右，兩者均洋房開發(fā)為主。按照每戶3人計(jì)算，每個(gè)盤容納數(shù)萬(wàn)人口。

按照清遠(yuǎn)市區(qū)城市規(guī)劃建設(shè)向南的趨勢(shì)，未來(lái)南部郊鎮(zhèn)將是居住用地主要供應(yīng)區(qū)，這些樓盤或許還會(huì)繼續(xù)拿地，新的超級(jí)大樓盤還將繼續(xù)誕生。

韓世同分析，郊鎮(zhèn)各個(gè)樓盤每年以成倍速度增長(zhǎng)，未來(lái)人口容納規(guī)模巨大，公共配套能否迅速跟上，對(duì)清遠(yuǎn)當(dāng)?shù)卣畬⑹蔷薮蟮目简?yàn)。

“除了交通，廣州來(lái)的購(gòu)房者關(guān)注的是項(xiàng)目和整個(gè)片區(qū)的配套規(guī)劃，目前公共配套沒(méi)有跟上，需要我們自己來(lái)建商業(yè)設(shè)施，如超市。”一樓盤負(fù)責(zé)人分析，但自身配套建設(shè)只能作為一個(gè)補(bǔ)充，代替不了政府公共投入，公共配套跟不上，房屋大量空置、資源浪費(fèi)，對(duì)整個(gè)片區(qū)、甚至整個(gè)清遠(yuǎn)城市開發(fā)、發(fā)展帶來(lái)很多困境。

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